Что происходит с ценами на съемные квартиры на фоне диких ипотечных ставок: мнение экспертов

В большинстве крупных городов России наблюдается снижение цен на долгосрочную аренду квартир, которое составляет в среднем от 1 до 6%. Объяснения находят самые разные, от сезонного сокращения спроса до увеличения предложения на рынке. Дело в том, что на рынок выходят инвестиционные квартиры, приобретенные в период «ипотечного бума», а заодно недвижимость, которую не удалось продать.

По данным «ЦИАН.Аналитики», средняя стоимость долгосрочной аренды однокомнатных квартир на 18 крупнейших региональных рынках России (включая 16 городов-миллионников, Московскую и Ленинградскую области) в ноябре составила 32,9 тысячи рублей в месяц, что на 1% меньше, чем в октябре.

Двухкомнатные квартиры обошлись в среднем в 47,4 тысячи рублей, что на 2% ниже предыдущего месяца.

Похожие данные приводит и «Авито Недвижимость»: стоимость аренды квартиры в России составила 33 тысячи рублей в месяц, что на 6% меньше, чем в сентябре.

Наиболее значительное снижение цен зафиксировано в Красноярске, где однокомнатные квартиры подешевели на 8%, до 27,9 тысячи рублей в месяц.

В Ростове-на-Дону снижение составило 7%, и стоимость аренды достигла 29,7 тысячи рублей.

А вот Екатеринбург идет вопреки тренду: средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры увеличилась почти на 3%, составив 39,5 тысячи рублей в месяц.

В Москве однокомнатные квартиры стоят в среднем 70,9 тысячи рублей, а в Санкт-Петербурге — 44,5 тысячи рублей, что на 1 и 3% меньше соответственно по сравнению с предыдущим месяцем.

Журналист MSK1.RU попросил экспертов по недвижимости дать прогнозы относительно будущего рынка арендных квартир.

— Высокий уровень цен может удерживаться в среднесрочной перспективе, всё же спрос большой. На это влияют несколько ключевых факторов. Особенно это касается высокой ключевой ставки, из-за которой всё сложнее стало брать кредиты и ипотеки, — говорит Валерий Тумин, директор рынков России и СНГ FAM Properties. — Однако в некоторых регионах России цены на аренду уже начали слегка корректироваться в сторону снижения, особенно там, где спрос падает из-за снижения покупательной способности. Но из-за ограниченного предложения и высокого спроса на качественные объекты недвижимость продолжает держаться на высоком уровне.

— Я не скажу, что аренда квартир стала ниже. Если мы возьмем медианное значение по всем типам квартир, то тут есть снижение. Как минимум потому, что потенциальный арендатор не хочет жить в старой квартире без хорошего ремонта за довольно высокую арендную ставку. Это то же самое, если бы вы оплачивали дорогой отель, но в нем не было бы качественного ремонта, — объясняет парадоксальное «снижение» цен основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик.

— А что реально тогда происходит с качественным жильем?

— Если взять новые квартиры в хороших домах и при хороших ремонтах, то после очередного повышения ключевой ставки аренда еще больше выросла, и причин для снижения нет, так как возможность купить квартиру и съехать из арендной в ипотечную просто отсутствует. А затраты по покупке арендной квартиры и владению увеличились, и собственники поднимают ставки.

— Такая ситуация во всех крупных городах?

— Большой поток людей в Москву и другие крупные города увеличил спрос на арендное жилье. Так как цены на аренду всё равно в большей степени не зависят от стоимости квартиры или затрат на ремонт, а просто зависят от спроса. В данный момент у них минимальное свободное предложение на рынке аренды: если сравнить с 2022 годом, то сейчас в 2 раза меньше доступных квартир для аренды.

Все перечисленные факторы и показывают на устойчивый рост арендной ставки. Цены могут снизиться в январе, тогда редко кто арендует квартиры, но это будет временное явление, и скидка на аренду будет на уровне 5–10 тысяч рублей, что не существенно с текущими ценами. Пока доступность покупки квартиры будет низкой, то есть высокая ипотечная ставка, то аренда будет держаться на максимуме. Только снижение ключевой ставки и ипотеки может замедлить рост и снизить цены, но это будет не раньше 2026 года.

— Высокие цены на рынке долгосрочной аренды квартир будут держаться еще достаточно долго, как минимум несколько месяцев. Это обусловлено следующими основными причинами: общей высокой инфляцией в экономике, максимальными значениями ключевой ставки ЦБ и ставок по депозитам, отменой льготной ипотеки, подстегнувшей спрос на рынке аренды квартир. Даже окончание максимального сезонного спроса и увеличение количества предложения лишь незначительно снизили (от 1 до 6% за последний месяц) уровень ставок аренды квартир, — говорит президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков», профессор МГСУ Кирилл Кулаков.

— И что будет ближе к Новому году?

— До конца года можно ожидать продолжения этого медленного снижения цен. Однако более существенное снижение возможно только при наступлении совокупности факторов: исчерпания платежеспособного спроса, снижения инфляции и ключевой ставки ЦБ, снижения ставок процента по ипотеке, в том числе возможного возврата льготной ипотеки или ее альтернатив. Тем не менее возврата ставок аренды квартир к уровню начала года и весны 2024-го уже не будет, особенно в сегменте экономкласса.